ALQUILERES Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación

 Por medio de la Ley 27551, promulgada por el decreto 580 -ambas normas publicadas en el Boletín Oficial dle 30/06/2020- se efectuaron modificaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación respecto a los contratos de locación.

Modificaciones relevantes:

• se agrega la posibilidad de fijar un domicilio especial electrónico en los contratos entre partes.
• si el destino es habitacional no se puede requerirle al inquilino: el pago de alquileres anticipados mayor a un mes, pago de valor llave o equivalentes, depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler, firma de pagarés o equivalentes no pertenecientes al contrato.
• El plazo mínimo será de 3 años si el contrato no expresa ninguno mayor, salvo ciertos casos puntuales que nombra el código.
• Las reparaciones para poder hacer uso y goce convenido de la cosa serán a cargo del locador, cuando el deterioro no corresponda a causa imputable al locatario.
• Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.
• El inquilino podrá compensar los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
• En la resolución anticipada del contrato de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
• No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.
• Se establecen distintas garantías que puede ofrecer el locatario y se determina que el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
• En los contratos de alquiler con destino habitacional solo pueden realizarse ajustes anuales de precio. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
• Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

BOOM CONTRA LOS EMPRESARIOS "Se prorrogó la prohibición de despidos sin causa y suspensiones por 60 días"

A GUARDAR EL DESPIDOMETRO 

Por medio del Decreto 761, publicado en el Boletín Oficial del 24/09/2020, se prorrogó la prohibición de efectuar despidos sin justa causa y por las causales de falta o disminución de trabajo y fuerza mayor por el plazo de SESENTA (60) días contados a partir del vencimiento del plazo establecido por el Decreto N° 624/20. Asimismo se prorrogó la prohibición de efectuar suspensiones por las causales de fuerza mayor o falta o disminución de trabajo por el plazo de SESENTA (60) días, contados a partir del vencimiento del plazo establecido por el Decreto N° 624/20. Quedan exceptuadas de esta prohibición las suspensiones efectuadas en los términos del artículo 223 bis de la Ley de Contrato de Trabajo.

Los despidos y las suspensiones que se dispongan en violación de lo dispuesto no producirán efecto alguno, manteniéndose vigentes las relaciones laborales existentes y sus condiciones actuales.

El decreto no será aplicable a las contrataciones celebradas con posterioridad a su entrada en vigencia.

Las prohibiciones previstas en este decreto no serán de aplicación en el ámbito del Sector Público Nacional definido en el artículo 8° de la Ley N° 24.156 y sus modificatorias.

El Gobierno oficializó la prórroga de la prohibición de despidos y suspensiones

 Hasta el 30 de septiembre las empresas no podrán echar a sus empleados sin justa causa y por las causales de fuerza mayor o disminución de la demanda de trabajo

En el marco de la crisis económica agravada por la pandemia de coronavirus y la cuarentena, el Gobierno Nacional volvió a prorrogar por otros 60 días la prohibición de despidos y suspensiones.

A través del Decreto 624/2020, que lleva la firma del presidente Alberto Fernández y de todos sus ministros, el Poder Ejecutivo estableció que hasta el 30 de septiembre las empresas no podrán echar a sus empleados sin justa causa y por las causales de fuerza mayor o disminución de la demanda de trabajo.

La medida estaba prevista y fue oficializada este miércoles. Desde el Ministerio de Trabajo no descartan que vuelva a prorrogarse, si la crisis económica producida por el aislamiento social se prolongara.

“Los despidos y suspensiones que se dispongan en violación de lo dispuesto en el presente decreto no producirán efecto alguno, manteniéndose vigentes las relaciones laborales existentes y sus condiciones actuales”, expresa el artículo 4 del texto publicado este miércoles en el Boletín Oficial. El mismo “no será aplicable a las contrataciones celebradas con posterioridad a su entrada en vigencia”, se aclaró.

Los fundamentos del nuevo decreto son los mismos que en los casos anteriores (el primer DNU rigió desde el 1° de abril y el segundo, desde el 1° de junio): se dicta en el marco de la “emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la cuarentena obligatoria para contrarrestar el coronavirus”.

“Que esta crisis excepcional exige prorrogar la oportuna adopción de medidas de idéntica índole asegurando a los trabajadores y a las trabajadoras que esta emergencia no les hará perder sus puestos de trabajo”, expresó el Poder Ejecutivo en los considerando. Y agregó: “Resulta indispensable continuar garantizando la conservación de los puestos de trabajo por un plazo razonable, en aras de preservar la paz social y que ello solo será posible si se transita la emergencia con un Diálogo Social en todos los niveles y no con medidas unilaterales de distracto laboral, que no serán más que una forma de agravar los problemas que el aislamiento social, preventivo y obligatorio, procura remediar”.

La prohibición de despidos fue decretada inicialmente a fines de marzo, luego de que el presidente Alberto Fernández cuestionara públicamente a los empresarios que decidieron echar a trabajadores en medio de la pandemia y del parate económico producto de la cuarentena obligatoria.

Además de la prohibición de los despidos, el Gobierno dispuso otras medidas para ayudar a mantener los empleos, como el programa de Asistencia al Trabajo y la Producción (ATP). El mismo entró en su cuarta etapa para cubrir el salario complementario de trabajadores del sector privado para los sueldos de julio e incluye a los sectores productivos afectados por la pandemia en todo el país, tomando en cuenta su localización geográfica: está destinado para las zonas en las que aún rige el aislamiento, como AMBA y Resistencia y para los sectores críticos en cualquier lugar del país.

“Esta normativa estableció una serie de medidas que tienen como objetivo ayudar a las empresas a sobrellevar los efectos de la emergencia, entre ellas, la postergación o disminución de diversas obligaciones tributarias y de la seguridad social, la asistencia mediante programas específicos de transferencias de ingresos para contribuir al pago de los salarios y la modificación de procedimientos para el acceso a estos beneficios, en función de la gravedad de la situación del sector y del tamaño de la empresa”, indicó el Gobierno.

En la Casa Rosada estiman que en total hubo 310 mil empresas que recibieron al menos un ATP, con pagos por casi 93 mil millones de pesos y 2,8 millones de asalariados beneficiarios.

Pese al auxilio estatal, la vicejefa de Gabinete de la Nación, Cecilia Todesca, advirtió la semana pasada que las consecuencias de la pandemia en la Argentina serán muy difíciles: “El golpe sobre la economía es muy duro. La pobreza, el desempleo y la destrucción de empresas van a observar datos muy fuertes, de una crisis inédita. Van a empeorar, eso va a suceder, lo decimos con toda claridad”.